優れた建築デザインの収益還元による不動産価値

かつての日本の大型ビルはレンタブル比を最大にするため、すなわち賃貸可能面積を大きくするために共用部分の面積を可能な限り小さくしていました。しかし近年は大きなエントランスホール等「無駄な共用スペース」を持つ大型ビルが増えました。

もちろん単なる「無駄」なら意味がありませんが、それが優れた建築デザインとして「このビルに入居したい」思わせるものだとすれば、そのビルの価値はどう判断されるのでしょうか。

近年のビルの価値は収益還元価格で決まるようになっています。そのために賃料(賃料単価×面積)と将来の価値を現在価値に割り引くための割引率とによりビルの価格が決まるようになります。

「無駄な面積があるけれど(あるから？)入居したいと思われるビル」は魅力があるので賃料単価アップ、共用スペースが広いので賃貸面積ダウン、割引率はダウンとなります。割引率ダウンとは物件価格の上昇を意味するものです。

それは魅力あるビルなのだから空室の心配がなく安定したキャシュフローを確保できるだろう、だから投資家にとっては低い利回りでも(つまり高い価格でも)心配ない、ということなのです。

いいビルは賃料アップばかりでなく割引率ダウンによってもビルの価値を引き上げます。この結果として無駄な共用スペースがあってもビルの価値(収益還元価格)が高くなることも多いのです。

(リアルエステートマネジメントジャーナル2002.10月号山内正教氏)